Gorzów Wielkopolski, Lublin i Opole – to miasta, które w 2020 roku mogły poszczycić się najsprawniejszym wydawaniem kluczowych w procesie inwestycyjnym decyzji administracyjnych. Tak przedstawiają się wyniki XI edycji Ranking Miast, ogłoszone 23 września podczas Dni Dewelopera.
Ranking Miast to prowadzona od ponad 10 lat inicjatywa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, której celem jest sprawdzanie czasu wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z pokryciem miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz pozwoleń na budowę – obu liczonych od dnia złożenia wniosku do momentu wydania decyzji. Od dwóch lat, oprócz wielorodzinnych inwestycji mieszkaniowych, przyglądamy się także przedsięwzięciom biurowym i hotelowym.
– Dane pokazują, że pierwszy rok w pandemicznych realiach miał duże przełożenie na tempo uzyskiwania decyzji przez inwestorów. Znaczne spowolnienie widać zarówno przy WZ-tkach – gdzie nieliczny procent został wydany w czasie nie dłuższym niż 60 dni, jak i przy pozwoleniach na budowę – kategorii, w której zwykle przynajmniej jedna trzecia miast odnotowywała sukces w postaci wydania wszystkich rozstrzygnięć w czasie nieprzekraczającym 65 dni. W ubiegłym roku udało się to tylko w kategorii biur – i tylko jednemu miastu. Po raz pierwszy od dłuższego czasu na podium rankingu nie znalazło się żadne spośród 6 największych miast w Polsce – najlepsza w tym gronie Łódź zajmuje dopiero 7. miejsce w ostatecznej klasyfikacji. Ponadto należy zauważyć, że w toku procesu inwestycyjnego konieczne jest uzyskanie znacznie większej liczby decyzji, niż tylko te dwie będące przedmiotem rankingu – decyzje środowiskowe, warunki przyłączenia mediów, podziały i scalenia i wiele innych. To prowadzi do wniosków, że w procesie inwestycyjnym istnieje wiele barier administracyjnych, a ze skomplikowaniem przepisów często nie radzą sobie urzędy i inwestorzy – także Ci, na których wnioski zawiesza się niekiedy postępowania – komentuje Mateusz Stachewicz, autor raportu.
Warunki zabudowy:
- Inwestycje mieszkaniowe
Z przedstawionych danych wynika, że ubiegły rok okazał się być najtrudniejszym na przestrzeni ostatnich lat. W stolicach województw wydano 760 decyzji WZ dotyczących inwestycji mieszkaniowych. To spadek o niemal 300 względem roku 2019.
Jedynie 3% warunków zabudowy dla budownictwa wielorodzinnego zostało wydanych w terminie nie dłuższym niż 60 dni. Jest to najsłabszy wynik na przestrzeni ostatnich 5 lat. 37% decyzji zostało wydanych w okresie od 61 do 180 dni. Natomiast na 32% WZ-etek czekano od 181 do 365 dni. Niestety aż 17% decyzji, które otrzymali inwestorzy w 2020 roku zostało wydanych w czasie dłuższym niż rok.
W przypadku inwestycji mieszkaniowych, podobnie jak w ubiegłych latach, żadna ze stolic województw nie wydała wszystkich decyzji w terminie do 60 dni, liczonym od momentu złożenia wniosku. Najszybszym miastem w tej kategorii okazał się Lublin – wydając 35 % rozstrzygnięć w tym przedziale czasowym. Za nim plasują się Białystok i Gorzów Wielkopolski. Dokładnie dwukrotnie więcej miast, niż rok wcześniej – 12 – nie wydało żadnej decyzji WZ dla obiektów mieszkaniowych w czasie nieprzekraczającym 60 dni.
- Inwestycje biurowe
W 2020 roku prawie 8% decyzji WZ wydano w terminie nie dłuższym niż 60 dni – rok wcześniej w tym przedziale czasowym znajdowało się 25% rozstrzygnięć. Najwięcej decyzji – 41% – zostało wydanych w czasie od 61 do 80 dni. Prawie jedna na trzy decyzje – 32% – znalazła się w przedziale od 181 do 365 dni. O co piątą decyzję wydaną w miastach wojewódzkich w 2020 roku wnioskowano przed 1 stycznia 2020.
W przypadku WZ-ek dla inwestycji biurowych najsprawniejszym miastem okazał się Lublin, gdzie ponad 80% decyzji dla obiektów biurowych wydano w czasie do 60 dni. Tuż za nim w klasyfikacji znajduje się Gorzów Wielkopolski z trzema na cztery decyzjami dla biur wydanymi w powyższym terminie.
Są to jedyne stolice województw, w których udało się wydać decyzje WZ dla obiektów w biurowych w czasie nieprzekraczającym 60 dni, liczonym od momentu złożenia wniosku do dnia wydania decyzji.
- Inwestycje hotelowe
W miastach wojewódzkich w 2020 roku wydano tylko jedną decyzję WZ dotyczącą hotelu w czasie krótszym niż 60 dni. Ponad jedna czwarta decyzji miała czas oczekiwania opiewający na więcej niż 60, ale mniej niż 180 dni. W przedziałach od 181 do 365 dni oraz więcej niż 365 dni znalazło się po równo – po 36% decyzji. Mimo spadku liczby decyzji w stosunku rok do roku – obserwujemy w tej kategorii spowolnienie.
Najwięcej decyzji w terminie do 60 dni wydano w Warszawie – 7%. Za Warszawą znalazły się Bydgoszcz, Gdańsk i Kielce, gdzie wszystkie decyzje zostały wydane w terminie od 61 do 180 dni.
- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Kolejnym z elementów podlegających badaniu jest pokrycie miast planami zagospodarowania przestrzennego, które ma wpływ na punktację w kategorii WZ. Średnie pokrycie miast wojewódzkich wyniosło 44,36%, co jest wzrostem o niespełna jeden punkt procentowy w stosunku do roku 2019.
Najwyższą wartość w tej kategorii osiągnął Kraków pokryty planami w niemal 69 procentach swojej powierzchni. Najwyższy przyrost – ok. 4,5% punktu procentowego – w stosunku rok do roku odnotowano natomiast w Szczecinie.
Pozwolenia na budowę:
- Inwestycje mieszkaniowe
Spośród 1186 (spadek o ok. 60 w stosunku do 2019) decyzji PNB dla inwestycji mieszkaniowych, około 28% wydano w terminie do 65 dni, liczonym od dnia złożenia wniosku do momentu wydania decyzji. To dwukrotnie mniej decyzji w tym przedziale niż rok wcześniej. Najwięcej decyzji – ponad połowę z nich – wydano w przedziale od 66 do 180 dni, 15% decyzji miało czas oczekiwania od pół roku do roku, a 7% wniosków o pozwolenia na budowę wydane w ubiegłym roku, zostało złożonych przed 1 stycznia 2020.
Po raz pierwszy od kilku lat w naszym zestawieniu nie ma ani jednego miasta, które wydałoby wszystkie decyzji pozwoleń na budowę dla inwestycji mieszkaniowych w czasie nie dłuższym niż 65 dni, licząc od złożenia wniosku do wydania decyzji. Najwięcej rozstrzygnięć w tym terminie odnotowały jednak Opole, Gorzów oraz ex aequo Lublin i Szczecin. To jedyne 4 miasta, gdzie przynajmniej połowę PNB dla mieszkaniówki wydano w czasie do 65 dni.
– Od lat widzimy, że więcej problemów niż uzyskiwanie pozwolenia na budowę stwarzają poprzedzające je etapy – w tym procedury związane z decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – mówi Mateusz Stachewicz.
- Inwestycje biurowe
W przypadku inwestycji biurowych – w 2020 roku w miastach wojewódzkich wydano 183 pozwolenia na budowę – najwięcej, bo 34, w Lublinie i Wrocławiu.
Niespełna 30% PNB dla biur wydano w czasie do 65 dni. Ponad 50% w terminie od 66 do 180 dni. Krócej niż rok, ale dłużej niż pół roku należało czekać na 13% decyzji, a z kolei 7% z wydanych w 2020 roku, miało czas oczekiwania przekraczający 365 dni.
W 2020 roku notujemy więc prawie odwrócenie proporcji względem wcześniejszego roku, kiedy ponad połowa pozwoleń na budowę dla biur została wydana w czasie do 65 dni, a tylko jedna trzecia w czasie od 66 do 180 dni.
W kategorii inwestycji biurowych odnotowaliśmy jedną stolicę województwa, która wydała wszystkie decyzje w czasie nieprzekraczającym 65 dni – Opole. Za nim znalazły się; Zielona Góra – z dwiema na trzy decyzje w tym przedziale czasowym – oraz Łódź – z połową rozstrzygnięć dla biur wydanych w czasie do 65 dni.
- Inwestycje hotelowe
Największą grupę decyzji pozwoleń na budowę stanowią te wydane w czasie od 66 do 180 dni. Jest to aż 48%. 27% decyzji wydano w czasie nieprzekraczającym 65 dni. 18% – w czasie od 181 do 365 dni, a na 7% pozwoleń należało czekać dłużej niż rok.
Inwestycje hotelowe to jedyna kategoria pozwoleń na budowę, gdzie wydano więcej decyzji niż we wcześniejszym roku. Zanotowaliśmy wzrost z 62 do 106, przy czym widoczne jest jednak spowolnienie związanych z nimi procedur – w 2019 roku zaledwie około 40% pozwoleń dla hoteli zostało wydanych w czasie dłuższym niż 65 dni, liczonym od dnia złożenia wniosku, do momentu wydania decyzji.
Najwięcej – dwie trzecie – pozwoleń na budowę w czasie nie dłuższym niż 65 dni wydano w Olsztynie. Niewiele mniej – 64% odnotował Wrocław. Na trzecim miejscu w tym przedziale znajduje się Łódź – z połową decyzji PNB wydanych w czasie do 65 dni
– Na przestrzeni ostatnich lat, 2019 rok w naszym rankingu, wyjątkowo obfitował w opóźnienia administracyjne. Martwiliśmy się wtedy o statystyki po roku 2020, który – jak potwierdziły się pesymistyczne przypuszczenia – okazał się jeszcze gorszy. Czas trwania postępowań administracyjnych – bez względu na przyczynę jego długości – jest czynnikiem, który odnajduje przełożenie na ceny na rynku nieruchomości – inwestor jest bowiem zmuszony rozkładać koszty i zysk na dłuższy okres. Realia pierwszego roku pandemii mogą więc mieć przełożenie na wartość nieruchomości, które odczujemy w przyszłości – komentuje Mateusz Stachewicz.
Autor raportu: Mateusz Stachewicz, PZFD
